Граждане! Будьте бдительны! На кону – Ваша собственность!

Многие москвичи уже стали забывать те времена, когда личных автомобилей в столице было немного, но и тогда для тех счастливчиков, которые ими обладали, заиметь гараж поблизости с домом было весьма непросто. Нынешнее количество автомобилей не идёт ни в какое сравнение с тем, что было раньше – в семьях нередко не один, и даже не два четырехколесных экипажа. И проблемы у их владельцев уже не только с гаражами – порой машину просто негде припарковать. Поэтому тот, кто в 90-ые годы сумел приобрести в нашем районе гараж, по-прежнему вправе думать о себе в этом аспекте как об удачливом человеке.

Безусловно – для того, кто имеет в собственности гараж недалеко от дома, проблема парковки хотя бы для одной машины решена, да и сопутствующие проблемки легко снимаются. Есть место для хранения комплекта резины, инструментов и всего прочего. Слов нет – удобство. Но проблемы все-таки возникнуть могут, и как показывает практика, проблемы серьёзные.

Есть в нашем районе массив гаражей, который располагается по адресу ул. Тропаревская, владение 6. Это как раз напротив дома 34 по ул. Академика Анохина. Массив построен давно, расположен на склоне оврага, а потому гаражи стоят ярусами таким образом, что верхний ряд гаражей стоит на крыше нижнего ряда – только выезд из них в разные стороны. Нижний ряд – на запад, верхний – на восток. Вокруг массива забор, территория замкнутая, на въезде шлагбаум и постройка для охраны. Гаражей много – 670 штук в 11-ти рядах. Организовано было это строительство в начале 90-х годов, договор аренды участка земли под гаражи был оформлен в 1994 году на 25 лет. Жилых домов в Никулино тогда было гораздо меньше, а потому стать владельцем гаража было проще – достаточно было иметь свой автомобиль и вступить в Ассоциацию автолюбителей «Никулино». Вступительный взнос размером в 120 рублей оплачивался через почту на расчетный счет Ассоциации – оплатил взнос, предъявил документы на автомобиль и жди, когда подойдет твоя очередь оплачивать гараж. Про обманутых дольщиков тогда никто ещё и не знал – не было в нашем лексиконе такого понятия.

До 1996 года строительство постепенно шло, гаражи распределялись согласно очереди до тех пор, пока не была застроена вся территория в соответствии с проектом, и не был оплачен последний паевой взнос за гараж. Председатель Правления Ассоциации после завершения строительства и сдачи гаражей в эксплуатацию предложил всем, кто этого захотел, получить из МосгорБТИ регистрационные удостоверения о зарегистрированных правах и о выплате паевых взносов в полном объеме. Было написано об этом для владельцев гаражей соответствующее информационное сообщение и размещено на доске объявлений, которая находится при въезде на территорию. Вроде бы, всё нормально и по закону – но дальше начались чудеса и фокусы. Все люди ко всему относятся по разному и поэтому результаты получают не одинаковые. Одни обратили внимание на объявление, поняли, что документ им предлагают оформить важный и сдали для этого в Правление деньги – процедура-то платная, хотя и не очень дорогая. А кто-то с беспечностью человека, не привыкшего обращать внимание на разные объявления и серьезно относиться к оформлению правоустанавливающих документов, прошел мимо доски объявлений, не повернув в её сторону головы. А некоторые хоть и ознакомились с информацией, но подумали: "Я гараж оплатил, а бумажку оформить ещё успею – мне спешить некуда". Стоило тогда оформление этого документа рублей 200 – ничто по сравнению со стоимостью гаража, но отсутствие такого документа некоторым владельцам гаражей впоследствии обошлось весьма недёшево.

Прошло время, Ассоциация сменила своё название и стала называться Общественной организацией автолюбителей «Никулино» (ООА «Никулино»). У неё поменялся Устав, раза два в объединении владельцев гаражей менялось Правление и его председатели, некоторые гаражи сменили своих владельцев - кто-то переехал и продал свой гараж, кто-то переписал его с согласия Правления на своего родственника по каким-то причинам. Короче – у кого что. Дело нормальное, как говорится, житейское. Но гараж – это недвижимость, стоимость которой за это время постоянно менялась, и теперь гараж стоит немалых денег – от 25 до 35 тыс. долларов. Рынок есть рынок. И было бы очень странным, если бы не нашлись люди, которым захотелось бы на этой недвижимости заработать. И ООА «Никулино» в этом смысле - не исключение. Люди привыкли к тому, что гаражи обслуживаются, за электричество и аренду земли платежи Правлением вносятся, охрана и сторожа по ночам дежурят.

Наступило новое тысячелетие. Те, кто привык к своему имуществу относиться со вниманием, начали задумываться о государственной регистрации своих прав на гаражи. Документы, которые в 1996 году оформлялись через БТИ, права собственности владельцев гаражей фиксировали, но их нужно было регистрировать через ЕГРП в соответствии с изменившимся законодательством. И те, кто через БТИ документы не оформил, тоже стали шевелить мозгами. К этому времени председатель, который руководил Правлением, свои обязанности на этом посту выполнял из рук вон плохо, и для выбора нового состава Правления людей созвали на собрание. Было это в 2005 году. Выбрали нового председателя, поручили новому Правлению заняться организацией работы по оформлению прав на гаражи. Организацией этой работы занялись два человека – председатель и его заместитель. Кто из них играл первую скрипку – не так уж и важно. Важно то, что они пригласили "по просьбам трудящихся" юридическую фирму, которая взялась за оформление прав на гаражи для тех владельцев, которые заключили с ней договоры. Таких владельцев оказалось много, работу юристы им пообещали выполнить качественно и в предусмотренные договорами сроки. Разумеется – не бесплатно и на условиях предоплаты. Тем, у кого имелось регистрационное удостоверение из БТИ, услуга стоила 250 долларов США, а те, кто такого удостоверения не имел, оплатили по договору по 400 долларов. Примечательно то, что председатель и его зам. сразу же заявили владельцам гаражей: «Мы вам нашли юристов в соответствии с вашим поручением, а за то, как они выполнят свою работу, спрашивайте с них сами – в соответствии с вашими договоренностями. Мы здесь не причем".

И работа пошла. Юристы – в благодарность Правлению за то, что оно дало им возможность заключить весьма большое количество договоров с владельцами гаражей на крайне выгодных для юридической фирмы условиях – провернули масштабную аферу по оформлению прав на гаражи не на их владельцев, а на ООА «Никулино», т.е. на юридическое лицо. Сделано было следующее: через БТИ, в архиве которого хранятся списки владельцев гаражей, по заявлению граждан (причем каких именно граждан – неизвестно) была проведена инвентаризация гаражных боксов с одновременной заменой их нумерации. В списках, хранящихся в БТИ, отмечено кто из владельцев имеет регистрационные удостоверения, которые это же БТИ и выдавало. В тех же списках есть отметки и о тех владельцах гаражей, которые свои права собственности оформили самостоятельно – ведь среди 670 владельцев нашлись и юридически грамотные. Они сами, без помощи юристов, обратились в БТИ, получили необходимый комплект документов и вместе с регистрационным удостоверением сдали их в ЕГРП для получения государственного свидетельства о праве собственности на гараж. О тех же, кто обратился в БТИ с заявлением об инвентаризации с последующей заменой нумерации боксов, на сегодняшний день ясно одно – никакого отношения к гаражам они не имеют. Это - фантомы, скорее всего – люди с подложными паспортами. Никто из владельцев гаражей об этой затее тогда не узнал, т.к. у них согласия на это никто не спрашивал. А по закону - должны были спросить! Затем для владельцев гаражей, у которых имелось регистрационное удостоверение, были получены через ЕГРП свидетельства о праве собственности на принадлежащие им гаражи. Т.е. по тем договорам с юристами, по которым оплата составляла для владельцев гаражей по 250 долларов. Им, что называется, повезло – они и денег меньше заплатили, и свидетельства получили. А на ООА «Никулино» были оформлены свидетельства целиком на ряды гаражей – как на отдельные нежилые строения. И право собственности на основании этих свидетельств у организации распространяются только на те гаражи, на которые у их владельцев нет оформленных индивидуальных свидетельств о собственности. Вот так всё изящно и, вроде бы, законно. Остап Бендер позавидовал бы! Тем же, кто оплатил работу юристов по 400 долларов, впоследствии говорили, что в связи со сложностями в оформлении работа по их договорам затягивается на неопределенный срок, длительное время кормили их обещаниями закончить работу по регистрации прав собственности по мере устранения этих сложностей. Люди долго ждали, особенно не беспокоили юридическую фирму – ведь кому-то документы всё-таки оформили, значит - нужно подождать. Тем более, что юристов в гаражи привели председатель Правления и его заместитель, и владельцы подвоха и обмана также долго не чувствовали. Затем юристы перестали откликаться на звонки и, наконец, вовсе пропали. Прошло уже достаточно много времени, пока люди стали соображать, что ни денег, ни свидетельств им не видать. Стали приходить к председателю с претензиями, но пользы от этого никакой и быть не могло – ведь владельцев сразу предупреждали о том, что Правление за юридическую фирму никакой ответственности на себя брать не собирается. Терпели владельцы гаражей долго, а потому времени прошло немало. Срок исковой давности по неисполненным договорам давно истёк, а это значит, что через суд предъявлять претензии к юридической фирме уже бесполезно. Да и конкретные юристы, которые от имени фирмы подписывали с владельцами гаражей договоры на оказание юридических услуг, оттуда поувольнялись. Их теперь днём с огнём не найти – ни по телефонам, ни по именам и фамилиям. Для организации такого розыска надо обращаться с заявлениями в правоохранительные органы – а это тоже потребует обращения к юристам. Значит – опять денежные затраты с потерей времени и нервной энергии, но при этом без гарантий на результат. В таких случаях говорят – поезд ушёл!

Как же теперь быть нашим владельцам со своими правами на те гаражи, которые они оплачивали своими собственными денежками? Ведь права собственности на их имущество оформлены на организацию. Причём, не просто оформлены, а втихомолку, при помощи мошеннической схемы и в обход закона. Два члена Правления оформили свидетельства руками юристов, которых теперь нельзя разыскать, да ещё и за деньги самих владельцев. И юридическая фирма денег заработала, и Правление получило в руки документы, которые практически делали его собственником почти половины всех гаражей. Но выход есть – надо отстаивать свои права через суд. Подавать иски о признании права собственности и в суде предъявлять те документы, которые подтверждают оплату гаражей. Есть и ещё один документ, который имеется у каждого владельца – это членская книжка. Правда, этот документ права собственности не подтверждает, но он позволит в суде доказать тот факт, что владелец книжки является членом ООА «Никулино» и пользуется тем гаражом, номер которого на ней обозначен. Раз пользуется – значит, на это есть основания. Для суда это тоже будет иметь юридическое значение. Одновременно через суд надо оспаривать законность оформления тех свидетельств, которые закрепляют права собственности за ООА «Никулино». По Гражданскому Кодексу основанием для возникновения права собственности при совместном строительстве объекта недвижимости в нашем случае может являться только справка о полностью выплаченном пае за гараж. У ООА «Никулино» такой справки быть не может, поскольку все гаражи и иные строения, расположенные на территории, возводились исключительно на деньги пайщиков. Если такая справка откуда-нибудь появится, то это будет стопроцентный подлог. Поэтому владельцам необходимо объединяться для подачи группового иска и направлять своего представителя в Никулинский суд. Такое объединение исков позволит резко сократить стоимость услуг представителя за счёт экономии времени при участии в судебных заседаниях и составлении исковых требований – они почти у всех будут одинаковыми. Разница будет только в наборе тех документов, которые сохранились у владельцев гаражей. И оплата при обращении с заявлением в суд будет небольшой, поскольку иск о признании права неимущественного характера и облагается минимальной государственной пошлиной.

А что же наши председатель Правления и его заместитель? Они прекрасно себя чувствуют. Правление к настоящему времени фактически состоит из двух человек, потому что за время своего руководства с 2005 года эти двое так организовали и наладили свою работу по управлению гаражным массивом, что им больше никто и не нужен. Ревизионная комиссия, которая фактически состоит из одного ревизора, никаких проверок финансово-хозяйственной деятельности ООА «Никулино» и её Правления на практике не проводит. Судя по-всему, этому есть логичное и достаточно очевидное объяснение – ведь все финансовые вопросы решаются совместно этими тремя персонажами. Уже все владельцы гаражей понимают, что доверили решение всех вопросов по управлению и эксплуатации гаражей жуликам, но при этом дают себе отчёт в том, что изменить эту ситуацию крайне сложно. Причина этому одна – владельцы разрозненны, юридических знаний и практики по организации собраний у них нет. Поэтому созыв общего собрания для переизбрания Правления без энергичных и юридически грамотных организаторов при таком количестве гаражей люди считают бесполезной затеей. По Уставу очередные общие собрания должны проходить в организации не реже одного раза в три года, и созывать их могут либо Правление, либо Контрольно-ревизионная комиссия. Если же собрание захотят созвать сами владельцы гаражей, то такое собрание будет считаться внеочередным, а для его созыва по Уставу необходимо собрать не менее 2/3 голосов. Эта задача попросту неразрешима. Само Правление за 10 лет руководства созывало общее собрание членов ООА «Никулино» всего один раз – в декабре 2009 года. Кворума это собрание не набрало, но владельцев гаражей на нём было около 80 человек. На этом собрании собравшимися было принято решение об установлении нового размера членских взносов, который составил 1 500 рублей в квартал. Протокол собрания был оформлен с искажением данных о количестве участников с тем, чтобы он не противоречил Уставу. Тогда ещё не все начали понимать, что в Правлении честных и порядочных людей нет, а потому оспаривать решение собрания никто не стал, членские взносы владельцы гаражей стали оплачивать в соответствии с этим решением. Все последующие повышения размеров членских взносов происходили на основании решений Правления вместе с Ревизором, никаких общих собраний для их утверждения никто не созывал. Это означает, что с 2009 года созывать общие собрания в ООА «Никулино» Правление и Ревизор прекратили, поскольку у них в этом нет никакой необходимости. Создавать протоколы общих собраний на бумаге для них не составляет никакого труда, что они, по всей видимости, регулярно и делают. При этом все финансовые операции в ООА «Никулино» проводятся через наличный расчет без применения контрольно-кассовой техники и без соответствующего Российскому законодательству учета.

К настоящему времени в ООА «Никулино» сложилась такая ситуация, что больше терпеть это беззаконие владельцы гаражей уже не могут и не станут этого делать. В соответствии с этим образовалась группа инициаторов, которые составили письменное требование о созыве очередного общего собрания членов организации, которое подписывают все, кто считает необходимым принятие решений по вопросам, перечисленным в этом требовании. Требование будет вручено председателю Правления ООА «Никулино» под роспись, в нём содержится условие о созыве общего собрания в интервале между 15 и 22 апреля 2015 года. Срок, до которого Правление должно определиться с датой и временем проведения собрания, установлен в этом требовании до 31 марта 2015 года. В том случае, если правление к этому сроку не определится с датой проведения собрания, дату и время назначат инициаторы самостоятельно и оповестят об этом владельцев гаражей. Кроме того, составлено заявление в компетентные органы с просьбой о проведении масштабной проверки финансово-хозяйственной деятельности ООА «Никулино» и её Правления и о принятии по результатам этой проверки предусмотренных Российским законодательством мер.

По всей видимости, в скором времени ООА «Никулино» ждут серьёзные перемены, которые закончатся и наведением порядка в финансово-хозяйственной деятельности этой организации, и восстановлением прав собственности владельцев гаражей.

Депутат Совета Депутатов
МО Тропрево-Никулино С.Ю. Измайлов